新《條例》在小(xiǎo)區(qū)停車位使用、物(wù)業(yè)費(fèi)收繳、公共維修資金(jīn)使用及存管、電(diàn)梯更新、小(xiǎo)區(qū)管理(lǐ)、業(yè)委會成員(yuán)約束等諸多方面都(dōu)有(yǒu)突破，如：政府部門必須介入小(xiǎo)區(qū)物(wù)業(yè)管理(lǐ)工(gōng)作(zuò);對(duì)建設單位隻售不租車位行為(wèi)最高(gāo)罰款50萬元;對(duì)拖欠物(wù)業(yè)費(fèi)業(yè)主可在小(xiǎo)區(qū)內(nèi)公示;售房(fáng)必須先結清物(wù)業(yè)費(fèi)等。

本報結合常州情況，對(duì)新《條例》重點內(nèi)容進行系列解讀。

物(wù)業(yè)管理(lǐ)體(tǐ)制變革是新《條例》的(de)創新之舉，也是最大的(de)亮(liàng)點。

此次我省通(tōng)過地(dì)方法規的(de)形式，明(míng)确賦予了轄市(shì)區(qū)物(wù)業(yè)管理(lǐ)部門、街(jiē)道(dào)辦事(shì)處(鄉(xiāng)鎮人(rén)民(mín)政府)具體(tǐ)負責本轄區(qū)內(nèi)物(wù)業(yè)管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)的(de)指導、協助和(hé)監督職責，突出了在物(wù)業(yè)管理(lǐ)活動中的(de)基礎作(zuò)用。

并且，物(wù)業(yè)管理(lǐ)不再隻是房(fáng)管部門的(de)事(shì)情，明(míng)确了城(chéng)管、公安、工(gōng)商、環保、衛生(shēng)、規劃等行政管理(lǐ)部門在物(wù)業(yè)管理(lǐ)中的(de)職責，并要建立專人(rén)負責的(de)小(xiǎo)區(qū)執法。

街(jiē)道(dào)、鄉(xiāng)鎮：都(dōu)要負責有(yǒu)關管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)

新《條例》規定，“街(jiē)道(dào)辦事(shì)處(鄉(xiāng)鎮人(rén)民(mín)政府)具體(tǐ)負責本轄區(qū)內(nèi)物(wù)業(yè)管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)的(de)指導、協助和(hé)監督，協調物(wù)業(yè)管理(lǐ)與社區(qū)管理(lǐ)、社區(qū)服務的(de)關系，協調建設單位與前期物(wù)業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主與物(wù)業(yè)服務企業(yè)的(de)關系。”

明(míng)确提出，街(jiē)道(dào)要組織成立首次業(yè)主大會籌備組、調整不正常開(kāi)展工(gōng)作(zuò)的(de)業(yè)委會、建立物(wù)業(yè)管理(lǐ)矛盾投訴調解和(hé)協調物(wù)業(yè)應急維修服務的(de)機(jī)構、建立處理(lǐ)物(wù)業(yè)管理(lǐ)突發事(shì)件(jiàn)和(hé)重大事(shì)件(jiàn)的(de)聯席會議(yì)制度。

社區(qū)居委會應當予以協助和(hé)配合。而房(fáng)管局作(zuò)為(wèi)主管部門，則負責行政區(qū)內(nèi)物(wù)業(yè)管理(lǐ)活動的(de)監督管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)。

記者點評：以往物(wù)業(yè)管理(lǐ)是垂直管理(lǐ)，似乎隻是房(fáng)管部門的(de)事(shì)，小(xiǎo)區(qū)物(wù)業(yè)矛盾化(huà)解不了，業(yè)主總愛找市(shì)房(fáng)管局甚至找市(shì)長(cháng)，而忽略了更貼近(jìn)居民(mín)的(de)街(jiē)道(dào)、社區(qū)等管理(lǐ)。

新《條例》将物(wù)管職能下(xià)放(fàng)至基層政府，這(zhè)無疑更加務實。物(wù)業(yè)管理(lǐ)納入基層政府日(rì)常工(gōng)作(zuò)，将得到基層政府的(de)重視(shì)。此前，我市(shì)一些街(jiē)道(dào)成立了物(wù)管矛盾糾紛調解處理(lǐ)中心，新《條例》後，在基層政府推動下(xià)，這(zhè)類創新之舉一定會越來(lái)越多。

城(chéng)管、公安等部門：都(dōu)要介入執法

新《條例》規定，城(chéng)市(shì)管理(lǐ)、公安、工(gōng)商、環保、衛生(shēng)、規劃等行政管理(lǐ)部門，應當加強物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環境衛生(shēng)、房(fáng)屋使用等方面的(de)監督管理(lǐ)，建立違法行為(wèi)投訴登記制度，并在物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯系人(rén)姓名和(hé)聯系方式，依法處理(lǐ)物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域內(nèi)的(de)違法行為(wèi)。

記者點評： 物(wù)業(yè)管理(lǐ)涉及方方面面，對(duì)于小(xiǎo)區(qū)居民(mín)違規開(kāi)店、違章(zhāng)搭建等行為(wèi)，物(wù)業(yè)公司沒有(yǒu)執法權，隻能勸阻，效果有(yǒu)限。而有(yǒu)些居民(mín)又(yòu)責怪物(wù)業(yè)管理(lǐ)不力，生(shēng)出矛盾。讓有(yǒu)執法權的(de)部門介入小(xiǎo)區(qū)執法，有(yǒu)利于讓矛盾不出小(xiǎo)區(qū)門，必将促進小(xiǎo)區(qū)環境的(de)改善。

街(jiē)道(dào)鄉(xiāng)鎮等組織成立物(wù)管委員(yuán)會：可代理(lǐ)行使業(yè)主大會和(hé)業(yè)主委員(yuán)會職責

新《條例》第27條規定，針對(duì)不具備成立業(yè)主大會條件(jiàn)，或者具備成立條件(jiàn)但(dàn)未成立業(yè)主大會的(de)住宅小(xiǎo)區(qū)，可以由街(jiē)道(dào)辦事(shì)處(鄉(xiāng)鎮人(rén)民(mín)政府)、社區(qū)居(村(cūn))民(mín)委員(yuán)會、社區(qū)服務機(jī)構、建設單位、業(yè)主代表等，組成所在物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域內(nèi)的(de)物(wù)業(yè)管理(lǐ)委員(yuán)會，代行業(yè)主大會和(hé)業(yè)主委員(yuán)會職責。

記者點評：物(wù)業(yè)管理(lǐ)委員(yuán)會是新《條例》出現(xiàn)的(de)一個(gè)全新的(de)管理(lǐ)模式。在一定程度上(shàng)解決了業(yè)委會成立難問(wèn)題，彌補業(yè)委會缺位，完善業(yè)主監督機(jī)制，為(wèi)小(xiǎo)區(qū)處理(lǐ)重大物(wù)業(yè)問(wèn)題提供了法律依據。