2008年(nián)10月(yuè)28日(rì)，修訂後的(de)《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國(guó)消防法》（以下(xià)簡稱《消防法》）經十一屆全國(guó)人(rén)大常委會第五次會議(yì)審議(yì)通(tōng)過，并将從(cóng)2009年(nián)5月(yuè)1日(rì)起施行。新修訂的(de)《消防法》有(yǒu)多處亮(liàng)點，例如：加強應急救援工(gōng)作(zuò)、消防産品必須符合國(guó)家(jiā)标準、改變審核範圍、鼓勵實行火災公衆責任保險、加重違法責任等等。此外(wài)，《消防法》針對(duì)建設工(gōng)程的(de)設計(jì)文(wén)件(jiàn)、驗收、備案等規定對(duì)商品房(fáng)的(de)交付影響比較大。

 

商品房(fáng)必須經過驗收才能交付給購房(fáng)人(rén)。開(kāi)發商在合同規定的(de)期限內(nèi)通(tōng)知交房(fáng)，購房(fáng)人(rén)以消防未經驗收而拒絕受領，并要求開(kāi)發商支付違約金(jīn)的(de)糾紛越來(lái)越多。商品房(fáng)驗收是否包含消防驗收争議(yì)比較大。争議(yì)的(de)觀點主要有(yǒu)以下(xià)兩種：

 

第一種觀點認為(wèi)：1998年(nián)9月(yuè)1日(rì)起施行的(de)《消防法》第十條第三款規定：“按照(zhào)國(guó)家(jiā)工(gōng)程建築消防技(jì)術标準進行消防設計(jì)的(de)建築工(gōng)程竣工(gōng)時(shí)，必須經公安消防機(jī)構進行消防驗收；未經驗收或者經驗收不合格的(de)，不得投入使用。”這(zhè)是國(guó)家(jiā)法律的(de)強制性規定，即使合同沒有(yǒu)約定，消防未經驗收的(de)工(gōng)程也不得投入使用。另外(wài)，《城(chéng)市(shì)房(fáng)地(dì)産開(kāi)發經營管理(lǐ)條例》第十七條規定：“房(fáng)地(dì)産開(kāi)發項目竣工(gōng)，經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的(de)，不得交付使用。房(fáng)地(dì)産開(kāi)發項目竣工(gōng)後，房(fáng)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)應當向項目所在地(dì)的(de)縣級以上(shàng)地(dì)方人(rén)民(mín)政府房(fáng)地(dì)産開(kāi)發主管部門提出竣工(gōng)驗收申請。房(fáng)地(dì)産開(kāi)發主管部門應當自(zì)收到竣工(gōng)驗收申請之日(rì)起30日(rì)內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的(de)內(nèi)容，組織工(gōng)程質量監督、規劃、消防、人(rén)防等有(yǒu)關部門或者單位進行驗收。”該行政法規明(míng)确規定房(fáng)屋在交付前應由相(xiàng)關行政部門對(duì)涉及公共安全的(de)工(gōng)程（包括消防工(gōng)程）進行竣工(gōng)驗收。

 

第二種觀點認為(wèi)：《商品房(fáng)買賣合同》約定的(de)交房(fáng)條件(jiàn)，是建設單位組織的(de)竣工(gōng)驗收并取得竣工(gōng)驗收報告，由于工(gōng)程驗收完畢，意味着消防設計(jì)和(hé)工(gōng)程施工(gōng)安裝均已完成，隻是沒有(yǒu)經過行政機(jī)關的(de)許可，消防驗收不屬于合同約定的(de)交房(fáng)條件(jiàn)。

 

本文(wén)認為(wèi)，之所以出現(xiàn)以上(shàng)紛争，是由于開(kāi)發商組織通(tōng)過竣工(gōng)驗收并取得竣工(gōng)驗收報告一般都(dōu)能在商品房(fáng)買賣合同中約定的(de)交付時(shí)間(jiān)之前完成，但(dàn)行政機(jī)關組織的(de)消防驗收卻不能及時(shí)通(tōng)過，造成了工(gōng)程竣工(gōng)驗收至行政機(jī)關消防驗收之間(jiān)有(yǒu)個(gè)時(shí)間(jiān)差，購房(fáng)人(rén)向開(kāi)發商主張這(zhè)個(gè)時(shí)間(jiān)的(de)逾期交房(fáng)的(de)違約責任。所以，開(kāi)發商極力想把建設工(gōng)程竣工(gōng)驗收與行政機(jī)關的(de)消防驗收分開(kāi)。開(kāi)發商在與購房(fáng)人(rén)簽訂商品房(fáng)買賣合同時(shí)，應當預見到消防驗收程序需要的(de)時(shí)間(jiān)。消防驗收對(duì)于保護人(rén)民(mín)的(de)生(shēng)命财産安全發揮了重要的(de)作(zuò)用。所以，商品房(fáng)必須通(tōng)過消防工(gōng)程的(de)驗收合格才能交付使用。

 

新修訂的(de)《消防法》似乎解決了以上(shàng)的(de)紛争，但(dàn)同時(shí)也帶來(lái)了新的(de)問(wèn)題。新修訂的(de)《消防法》規定：“國(guó)務院公安部門規定的(de)大型的(de)人(rén)員(yuán)密集場(chǎng)所和(hé)其他(tā)特殊建設工(gōng)程，建設單位應當将消防設計(jì)文(wén)件(jiàn)報送公安機(jī)關消防機(jī)構審核，建設單位應當向公安機(jī)關消防機(jī)構申請消防驗收，未經消防驗收或者消防驗收不合格的(de)，禁止投入使用；其他(tā)建設工(gōng)程，建設單位在驗收後應當報公安機(jī)關消防機(jī)構備案，公安機(jī)關消防機(jī)構應當進行抽查，經依法抽查不合格的(de)，應當停止使用。”立法機(jī)關考慮這(zhè)樣規定符合政府職能轉變和(hé)行政審批制度改革的(de)要求。但(dàn)問(wèn)題是商品房(fáng)是否屬于或者什麽樣規模的(de)商品房(fáng)屬于“大型的(de)人(rén)員(yuán)密集場(chǎng)所和(hé)其他(tā)特殊建設工(gōng)程”要由國(guó)務院公安部門規定。

 

消防驗收是一個(gè)滞後的(de)過程，所以，建議(yì)最高(gāo)人(rén)民(mín)法院對(duì)此紛争出台司法解釋加以規定。